Под конец 2022 года премьер-министр России Михаил Мишустин подписал документы, которых ждали все, кто хочет улучшить жилищное положение: в нашей стране продлевается программа льготной ипотеки, а также расширяются возможности ипотеки семейной. Под какой процент выдают кредиты? Сколько нужно накопить на первоначальный взнос? И какую часть программы могут свернуть? Обо всем — в нашем материале.
Льготная ипотека (универсальный кредитный продукт на покупку жилья непосредственно от застройщика, для всех покупателей независимо от возраста, профессии и семейного положения) — один из двигателей рынка недвижимости в условиях перманентного кризиса последних двух-трех лет. Условия по ней менялись несколько раз, в зависимости от ключевой ставки: сначала взять кредит на жилье от строительной компании можно было под 6,5%; в марте 2022 года ставка — вслед за ключевой — выросла до 12%, затем — снова смягчение условий: 7% и ниже.
Населению эта программа явно нравится: даже несмотря на то, что доступные ипотечные кредиты здорово разогрели рынок первичного, а затем и вторичного жилья, и цены существенно выросли, квартиры — особенно небольшой площади и в хороших местах — раскупали быстро. Игроки рынка предупреждали: налетай-торопись, государство не будет вечно возмещать банкам недостающую прибыль. Но... пока еще будет. Соответствующие предложения — об изменении параметров ипотечных программ — озвучил президент России Владимир Путин в ходе заседания Совета по стратегическому развитию и национальным проектам 15 декабря 2022 года.
Итак, льготная ипотека на новостройки в России продлена до 1 июля 2024 года. На каких же условиях?
1. Ставка будет до 8%.
2. Кредит с субсидируемой ставкой до 8% годовых можно будет оформить только один раз. Льготную ипотеку дадут при условии, что гражданин — заемщик и созаемщик — не брал ранее кредит с господдержкой. Но это касается только новых условий с 2023 года! Заемщики же, взявшие кредит по программе «Господдержка 2020» до 6 января 2023 года, могут получить кредит по программе еще раз после указанной даты.
3. Первоначальный взнос — от 15% (в Челябинске стоимость однокомнатных квартир на стадии стройки в центре города сейчас начинается примерно от 2,9 млн рублей).
4. Максимальный размер кредита для регионов, в том числе и Челябинской области, составляет 6 млн рублей (для Москвы и Санкт-Петербурга — 12 млн рублей).
5. Получить льготный ипотечный кредит по ставке до 8% годовых можно на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для его строительства.
Льготная ипотека поддерживает строительную и банковскую отрасли
Отмечается, что с 9 января 2023 года будет произведен автоматический пересмотр оставшихся заявок на новые условия.
Также расширятся условия для программы «Семейная ипотека»:
1. Если раньше участвовать в ней могли семьи, где хотя бы один ребенок родился после 1 января 2018 года, то теперь программа доступна для семей, где есть два ребенка, которым еще не исполнилось 18 лет. Сроки их рождения более не имеют значения.
2. Ставка по кредиту в рамках «Семейной ипотеки» останется прежней — 6% годовых.
3. Максимальный размер субсидируемого государством кредита в регионах — 6 млн рублей (Москва и Санкт-Петербург — 12 млн рублей). При этом максимальный размер займа может быть и больше — до 15 и 30 млн рублей соответственно, оставшуюся сумму выдадут по рыночной или другой субсидируемой ставке.
А что с ценами?
Любопытное исследование относительно роста цен на недвижимость в 2022 году опубликовала консалтинговая компании SRG — данные есть на РБК. Нейросеть посчитала, в каких городах больше всего подорожало жилье. И Челябинск попал в первую тройку!
Молодые люди часто выбирают новые жилые комплексы с огороженными дворами, хорошими детскими площадками
— Автоматизированная система оценки недвижимости SRG, основанная на искусственном интеллекте и математических алгоритмах машинного обучения, рассчитала среднюю стоимость вторичного «квадрата» в 50 крупнейших городах России. Анализировались бюджеты предложений на основных сервисах объявлений и в региональных базах (в сумме более 100 источников), — сообщает РБК. — Среди крупных российских городов цены на вторичное жилье с начала года сильнее всего выросли в Кемерово, Саратове и Челябинске.
Средняя стоимость «квадрата» вторичного жилья в Кемерово выросла с января по декабрь 2022 года на 31,13% — до 85 тыс. рублей. На втором месте Саратов — рост составил 28,43%, до 71,4 тыс. рублей за 1 кв. м. А на третьем месте — Челябинск: в нашем городе рост цен на квартиры на вторичном рынке составил 22,35%, средняя цена «квадрата» подскочила до 68,6 тыс. рублей.
В 2021 году южноуральцы побили рекорд по количеству и объемам ипотеки
А что с ценами на новостройки? В Челябинске стоимость «квадрата» в новых ЖК в центре уже превышает 100 тысяч рублей. Подальше от центра — около 80 тысяч. При этом нужно учитывать, что чем престижнее место и проект, тем выше вероятность, что жилье будет в черновой отделке и придется еще потратиться на ремонт.
Девелоперы всячески упрощают процесс покупки квартир в строящихся домах — в частности, все большую популярность приобретает механизм трейд ин — когда покупатель выбирает жилое помещение, а в качестве частичной или полной оплаты за него предлагает квартиру, которая уже имеется в собственности.
Показатели по льготной ипотеке в Челябинской области за январь — ноябрь 2022 года
Данные: сайт ДОМ.РФ по Челябинской области за 2022 год
За январь — ноябрь 2022 года (данные по декабрю еще не сведены, появятся позже), на Южном Урале выдали льготной ипотеки почти на 11 млрд рублей, количество займов составило почти 4,3 тысячи. Средняя ставка на новостройки по программе господдержки равнялась 5,8% (данные — ДОМ.РФ).
Много это или не очень в общей структуре ипотечных займов? Давайте посмотрим цифры от Отделения Челябинск Уральского ГУ Банка России: за 11 месяцев 2022 года банки выдали жителям Челябинской области 34,4 тыс. ипотечных жилищных кредитов на сумму чуть более 79 млрд рублей. Таким образом, примерно одна седьмая часть рынка ипотеки в регионе приходится на льготные кредиты на новостройки для всех желающих (а еще, напомним, есть обычные жилищные займы на вторичное жилье, сельская ипотека, семейная, для айтишников; и даже дальневосточная — правда, по данным ДОМ.РФ, брать гектар в тех краях южноуральцы в прошлом году не захотели).
А вот в 2021 году объем выданных льготных ипотечных займов в Челябинской области составлял 15,63 млрд рублей, а их количество — 7,88 тысяч. Средневзвешенная ставка была чуть ниже — 5,73 %. Да, показатели по сравнению с 2022 годом существенно выше.
Таким образом, непростой прошлый год, с сильными колебаниями ключевой ставки, ожидаемо оказался менее удачным для первичного рынка, чем 2021-й, который в целом — по всем видам ипотеки — по всей стране был признан рекордным. Напомним, в июне 2021 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Уральском федеральном округе достигла исторического минимума — 7,1%. Жители Челябинской области в 2021 году оформили почти 60 тысяч ипотечных жилищных кредитов — на 12% больше, чем в 2020 году. Объем кредитования за год вырос на 30%, банки предоставили южноуральцам для покупки жилья около 110 млрд рублей.
В Челябинске сейчас реализуется несколько интересных проектов от девелоперов, в том числе в центре города и в пригороде
Отметим, что указанная средневзвешенная ставка по льготной ипотеке ниже 6% в 2021-м и 2022 годах сложилась в том числе и за счет «очень льготной», околонулевой ипотеки, которую предлагают сами застройщики (договариваясь с банками): ставка очень скромная, иногда меньше 1% — ну, правда и стоят такие квартиры процентов на 20% дороже (разогревая и остальной рынок). Минстрой РФ, кстати, уже давно высказывается против такой сверхльготной ипотеки, справедливо отмечая, что она не является нормальным рыночным инструментом. В общем, глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор в 2023 году планирует ввести меры по ограничению рисков по ипотеке с околонулевыми ставками — вероятно, скоро мы узнаем, в чем эти меры заключаются.
Так что если вы планируете решить квартирный вопрос в наступившем году и хотите квартиру в новом доме, то ориентируйтесь на ипотечные ставки в районе 8%. Девелоперы в Челябинске запустили немало интересных проектов со сроком реализации до 2025 года. Что касается вторичного рынка, то сегодня процентные ставки на такие займы уже выше 10%. Впрочем, и в этом сегменте сейчас полно «инвестиционных» квартир в новых современных жилых комплексах, которые были приобретены в ту же льготную ипотеку еще на стадии фундамента и сейчас продаются — правда, уже по существенно более высоким ценам.
