Что происходит с льготной ипотекой? А с ценами на аренду? Сколько стоят новостройки и тормозятся ли продажи вторичного жилья? Частичная мобилизация ожидаемо повлияла на рынок недвижимости во всех крупных городах, в том числе и Челябинске. Что сейчас активно покупают и продают, и с помощью чего — узнавал «Челябинский обзор».
Мобилизация и тренды
— Я пытаюсь решить квартирный вопрос с весны этого года, но пока не получается, — рассказывает жительница Челябинска Юлия Свиридова. — В марте, после резкого поднятия ключевой ставки, затрещали по швам мои планы купить квартиру в ипотеку. Я хотела исключительно вторичку в центре города, а ставки по соответствующим кредитным продуктам тогда достигли заградительных значений. Затем ключевая ставка начала снижаться, кредиты подешевели, и вроде бы все хорошо, но чтобы купить вторую квартиру, мне нужно сначала продать первую. Я выставила ее на реализацию в конце августа. Сейчас начало октября, а два реальных покупателя, которые были за это время, к сожалению, от сделки отказались: в первом случае это мужчина, которого призвали в рамках частичной мобилизации, во втором — семья, которая спешно решила покинуть наш регион и на время переехать в деревню. Риэлтер уже посоветовал мне сбросить цену на 50 тысяч рублей, что я и сделала...
Нашей героине не слишком повезло, но можно ли назвать срыв сделок сегодняшним трендом? Уход определенного числа мужчин на военную службу в рамках частичной мобилизации и тревога по поводу ближайшего будущего в связи с изменением российских границ — насколько это влияет на фундаментальные планы по покупке жилья?
Ситуация на рынке Челябинска сейчас куда спокойнее и стабильнее, чем в феврале-марте этого года, после начала специальной военной операции; но примерно на 5% рынок все же просел, говорит руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Все знают» Марина Злоказова:
— Благодаря льготной ипотеке мы последние год-полтора наблюдали перегрев рынка, когда цены росли не только на новостройки, но даже на старый жилой фонд. То, что сейчас собственники немного снижают цены на квартиры на вторичном рынке, а покупатели раздумывают, стоит ли вообще совершать сделку, свидетельствует о том, что рынок остыл и сейчас приходит в равновесие. Впрочем, новостройки дешеветь не собираются: в хороших районах Челябинска квадратный метр как стоил порядка 90 — 100 тысяч рублей, так и стоит. Все интересные проекты, анонсированные за последние полтора года девелоперами, успешно продаются.
Марина Злоказова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Все знают»
Эксперт отмечает, что после объявления частичной мобилизации просели сделки на квартиры на вторичном рынке в отдаленных районах или на дорогое жилье большой площади — и в этом нет ничего удивительного, так как именно данные сегменты всегда в первую очередь попадают под удар, при любом кризисе на рынке. А вот однокомнатные квартиры или студии остаются оплотом надежности и адекватным инвестиционным инструментом. Марина Злоказова также подчеркнула, что в ипотеку сейчас совершается примерно половина сделок — как на первичном, так и вторичном рынках: «Так как новостройки зачастую дороже вторички, то итоговый ежемесячный платеж за достойные объекты будет примерно одинаковым, несмотря на разницу процентных ставок — 6,5% против примерно 9,5% соответственно». Однокомнатная квартира в новостройках в центре Челябинска площадью чуть более 30 квадратов сейчас стоит в среднем около 3,2 млн рублей (со сдачей в следующем году), двухкомнатная в 50 кв. м — более 5 млн рублей.
Покупать квартиры в новостройках остается устойчивым трендом — старый фонд морально устарел
Также неплохим способом сохранить деньги челябинцы сейчас считают коммерческую недвижимость, отмечает другой эксперт рынка.
— За последнюю неделю мы фиксируем повышение спроса на коммерческую недвижимость с готовыми арендаторами. Эти объекты сейчас продаются хорошо, — говорит директор челябинского агентства [A1] Недвижимость Степан Подпятников. — Что касается жилой недвижимости, то здесь действительно небольшой спад. Во-первых, процентные ставки на покупку квартир на вторичном рынке достаточно высокие — больше 9%. Во-вторых, льготная ипотека пока действует, но из-за форс-мажора в некоторых семьях все-таки отказались от покупки новостроек, которые будут сдаваться только в следующем году. Между тем, если такие планы все же есть, стоит поторопиться: в этом году застройщики Челябинска запустили немало интересных проектов в самом городе и в пригороде, но самые ходовые варианты — однокомнатные квартиры небольшой стоимости — традиционно раскупаются быстро.
Степан Подпятников, директор челябинского агентства [A1] Недвижимость
Подпятников отмечает, что давать прогноз относительно стоимости квадратного метра на вторичном рынке Челябинска к концу года пока рано — в настоящий момент дисконт на приличные квартиры с нормальным ремонтом если и есть, то совсем небольшой.
Строительство и льготные программы
Как сообщается в докладе Банка России «Региональная экономика», в Челябинской области за январь—август 2022 года площадь введенного в эксплуатацию жилья составила более 1,3 млн кв. м — на треть больше, чем за аналогичный период 2021 года.
«В последнее время процентные ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым как по льготным программам кредитования, так и на рыночных условиях, снижаются. Кроме того, смягчаются неценовые условия кредитования. Например, банки уменьшают сумму первоначального взноса по ипотеке, увеличивают размер и срок выдаваемых кредитов. Это повышает доступность заемных средств для жителей региона, стимулирует рост объемов продаж жилья. И прежде всего на первичном рынке», — комментировала 19 сентября управляющий Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Елена Федина.
Программа льготной ипотеки на новостройки действует до 31 декабря 2022 года
Напомним, согласно постановлениям Правительства России программа льготной ипотеки на новостройки в России продлена до конца 2022 года, а льготной семейной ипотеки — до конца 2023 года. Беспокойство тех, кто сейчас покупает квартиры на стадии фундамента, вполне обосновано — и разъяснения по этому поводу уже поспешили дать на портале Объясняем.рф.
— Жилые дома обязательно будут достроены — все люди получат квартиры. Правительство работает над тем, чтобы сроки строительства не срывались. Прорабатываются варианты импортозамещения стройматериалов и технологий, — говорит заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Никита Стасишин.
Трейд-ин
Кстати: как быть, если продавать квартиру самому нет ни времени, ни желания, а купить новостройку все же очень хочется и даже есть финансовая возможность? В Челябинске, как и во многих крупных городах, действует схема трейд-ин. Подобный инструмент давно и активно используют на авторынке, эффективен он и при продаже квартир в новых домах.
Покупатель выбирает жилое помещение, а в качестве частичной или полной оплаты за него предлагает квартиру, которая уже имеется в собственности. В первом случае остаток можно внести сразу — собственными средствами или маткапиталом, а можно взять в ипотеку — при этом стоимость старой квартиры засчитывается как первоначальный взнос.
К реализации по трейд-ин берут объекты даже в старом жилом фонде
Важно: сделка заключается напрямую с застройщиком. А значит, где льготная ипотека с господдержкой — там и трейд-ин.
— Схема трейд-ин — это продажа квартиры клиента нашим отделом продаж вторичной недвижимости. Специалист выезжает на объект, делает оценку и занимается реализацией квартиры клиента. При этом квартира в строящемся доме бронируется на период продажи квартиры клиента. Старая квартира оценивается по рыночной стоимости, задачи занизить цену квартиры клиента нет. Менеджер смотрит аналоги на рынке и называет рекомендуемую цену продажи, которая позволит реализовать квартиру за 1–3 месяца, — комментирует руководитель отдела продаж ЖК «Западный луч» Юлия Тупицина.
Аналогичные программы предлагают и другие крупные застройщики, например, на сайте «Голос. Девелопмент» размещено следующее предложение: «Новая квартира #вместостарой. Старая квартира #вместоденег. Живите в своей старой квартире, пока мы строим для вас новую! В качестве первоначального взноса — будет ваша старая квартира, под залог которой выдается кредит — целевой, без ежемесячных платежей в течении первых 18 месяцев. У вас будет 18 месяцев, чтобы продать свою старую квартиру, сделать ремонт в новой и переехать. Все эти 18 месяцев вы будете оплачивать только ипотеку».
Чем лучше район и новее дом, тем быстрее получится реализовать старое жилье по трейд-ин
Но надо учитывать, что для трейд-ин подойдет не всякий объект.
— Одна из причин отказа — слишком большая удаленность от Челябинска. Мы не сможем реализовать недвижимость, которая находится не в Челябинской области. Также причиной отказа может стать завышенная цена клиента на свою квартиру. Также мы не примем в трейд-ин квартиры с сомнительными документами, клиентов, которые, например, находятся в стадии банкротства, — говорит Юлия Тупицина.
Аренда
Снять квартиру в Челябинске сейчас будет процентов на десять дешевле, чем в начале года, говорит Марина Злоказова: «Причина простая — увеличение предложения. В этом году даже конец августа — традиционное „студенческое“ время — не ознаменовался повышением цен. На арендном рынке появилось множество „инвестиционных“ квартир в новостройках, из-за чего сдача жилья в старом фонде дешевеет».
Быстрее всего сдаются в аренду небольшие квартиры с приличным ремонтом, недалеко от вузов и крупных предприятий
По данным агрегаторов, снять однокомнатную квартиру в центре или в новых домах на Северо-Западе Челябинска сейчас можно примерно за 13 тысяч рублей плюс оплата коммунальных услуг по договоренности. И это будет квартира с современным ремонтом (возможно — чистовая отделка от застройщика), укомплектованная мебелью и техникой.
Внимание: кредитные каникулы!
Во вторник, 4 октября, Совет Федерации одобрил закон, согласно которому заемщик, призванный на военную службу по мобилизации, сможет претендовать на получение кредитных каникул по потребительским и ипотечным кредитам на срок несения службы. При этом в случае гибели или получения инвалидности I группы обязательства по кредиту прекращаются для него и членов его семьи.
Согласно закону, на предоставление кредитных каникул могут претендовать три категории граждан.
Первая — лица (в том числе индивидуальные предприниматели), призванные на военную службу по мобилизации.
Вторая группа — лица, проходящие военную службу в Вооруженных Силах РФ по контракту или служащие в войсках национальной гвардии при условии их участия в специальной военной операции на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики и Украины.
Третья группа — лица, в том числе индивидуальные предприниматели, заключившие контракт о добровольном содействии в выполнении задач, возложенных на Вооруженные Силы РФ.
В Минтруде пояснили, что мобилизованным и добровольцам для получения кредитных каникул нужно подать заявление. Кредитные каникулы будут предоставляться на весь период мобилизации или службы по контракту плюс 30 дней. При этом во время кредитных каникул по-прежнему можно будет вносить посильные платежи по кредитам.
Подробнее о кредитных каникулах для мобилизованных — по этой ссылке.
Редакция «Челябинского обзора» не состоит в коммерческих отношениях с лицами и организациями, упомянутыми в тексте.
