Такого не было никогда. В прошлом году челябинцы заняли рекордный объем денег на покупку жилья. 2021 год для жилищного рынка УрФО (в том числе и нашего региона) завершился доселе невиданным количеством ипотечных кредитов. Но дешевые займы, по всей видимости, скоро закончатся — Центробанк поднял ключевую ставку аж до 9,5%, а банки предупредили, что скоро ипотеку, как в старые добрые времена, снова будут давать под двузначные ставки.
Итак, в 2021 году в УрФО было выдано около 216 тысяч ипотечных жилищных кредитов на сумму 547 млрд рублей. Это больше, чем в 2020 году на 9% по количеству и на 25% по объему. При этом в декабре 2021-го был зафиксирован максимальный месячный объем выдач за всю историю ипотеки в округе — более 60 млрд рублей (на 27% больше, чем в ноябре).
Жители Челябинской области в 2021 году оформили почти 60 тысяч ипотечных жилищных кредитов — на 12% больше, чем в 2020 году. Объем кредитования за год вырос на 30%, банки предоставили южноуральцам для покупки жилья около 110 млрд рублей, сообщает Отделение Челябинск Уральского главного управления ЦБ РФ. Средний размер ипотечного кредита увеличился за год на 270 тыс. рублей и на январь 2022 года составил 1,9 млн руб. Южноуральцы оформляют ипотеку в среднем на 18 лет.
Источник: Отделение по Челябинской области Уральского главного управления ЦБ РФ
В июне 2021 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в Уральском федеральном округе достигла исторического минимума — 7,1%.
Общий портфель ипотечных кредитов жителей УрФО вырос по сравнению с 2020 годом на 20% и на 1 января 2022 года составил 1,2 трлн рублей. Это почти половина от общей задолженности по всем кредитам физических лиц в округе. При этом доля просроченной задолженности по ипотеке продолжает оставаться низкой — менее 0,5%.
«В декабре были зафиксированы исторические рекорды по количеству и объему ипотечных кредитов в регионе. С одной стороны, заемщики воспользовались новой, более адресной, льготной программой. С другой, жители региона в конце года стремились взять ипотеку по низким ставкам, ожидая их роста в дальнейшем», — рассказывает заместитель начальника Уральского ГУ Банка России Сергей Коровин.
«Средневзвешенная процентная ставка по ипотеке в Челябинской области в декабре 2021-го составила 7,95%, увеличившись за год на 0,5 процентного пункта. Несмотря на ужесточение ценовых условий ипотечного кредитования вслед за повышением ключевой ставки Банком России, спрос на ипотеку в Челябинской области сохраняется. Наблюдалось небольшое замедление роста объемов выдачи ипотеки в августе, это связано с пересмотром условий программ льготного кредитования», — комментирует управляющий Отделением Челябинск Уральского ГУ Банка России Елена Федина.
Низкая ключевая ставка в России действовала до марта 2021 года (тогда она была повышена с 4,25% до 4,5% и в дальнейшем постепенно росла). Соответственно, комфортные ставки по ипотечным кредитам предлагали и банки, а также действовала льготная программа на покупку новостроек под 6,5%, введенная Правительством РФ (до июля 2021 года).
Ипотека в 2021 году была дешева как никогда
Сейчас, в феврале 2022 года эпоха низких ставок (за исключением льготной ипотеки) уже закончилась — весь 2021 год Центробанк, как говорилось выше, последовательно повышал ключевую ставку, а 11 февраля 2022 года увеличил ее на 100 базисных пунктов с 8,5% до 9,5%. Это значение — максимальное с весны 2017 года. Банки уже объявили о повышении стоимости ипотечных кредитов. 15 февраля глава Сбербанка Герман Греф заявил, что организация в течение ближайшей недели примет решение о пересмотре ставок по депозитам и кредитам. При этом одно повышение — с 1 февраля — у Сбербанка уже было: стоимость кредита на покупку жилья выросла на 1 процентный пункт и ставки на популярные ипотечные продукты теперь составляют от 10,3%. ВТБ повысил ставки в январе 2022 года, еще до роста ключевой ставки до 9,5%: здесь ипотека также в настоящий момент стоит от 10,3 процента годовых как для готового, так и строящегося жилья. О возможности увеличения ипотечных ставок до двузначных СМИ на днях сообщали также в Альфа-банке, Росбанке, банке «Дом.РФ», Почта Банке и Абсолют Банке.
Данные ставки, скорее всего, зафиксируются на определенное время, и роста до 15% в ближайшее время не ожидается — по крайней мере, именно такую перспективу обрисовал на встрече с журналистами заместитель министра финансов РФ Алексей Моисеев.
— Думаю, что не будет ставок по ипотеке в 15%. Ставка по ипотеке — это ставка ЦБ + 2,5 процентных пункта. Мы выходим, таким образом, на 12%, — цитирует Моисеева ТАСС. — В принципе, я думаю, что рынок будет потихонечку поджиматься, потому что сейчас банки могут терять новых клиентов за счет высоких ставок. Тем более, мы сделали то, что обещали, по электронной закладной (раньше этот документ оформляли только в бумажном виде — прим. редакции) и всему остальному, что значительно сокращает издержки. В этой связи, я думаю, получится выйти на ставки по ипотеке по формуле ставка ЦБ + 1,5–2 процентных пункта: 11–12% годовых.
Новые ставки по ипотеке в России выше прошлогодних, но власти не предрекают их роста до заградительных
Бросились ли челябинцы в январе активно докупать все что можно, понимая, что Центробанк, вероятнее всего, продолжит ужесточение денежно-кредитной политики (председатель ЦБ Эльвира Набиуллина 11 февраля заявила, что не исключает повышения ключевой ставки до двузначного уровня)? Опрошенные нами участники рынка заявили, что нет.
— Сейчас мы наблюдаем небольшой спад по количественной выдаче ипотеки — тем не менее, в денежном эквиваленте никакого существенного снижения не наблюдается, ведь цены на жилье растут, — отмечает директор челябинского агентства [А1] Недвижимость Степан Подпятников. — Ипотечные ставки подросли, соответственно, сумма переплаты получается уже существенная. Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам на жилье в Челябинске в настоящий момент составляет, по нашим подсчетам, около 10,4%. Новостройки пользуются большим спросом, так как в отношении них еще действует льготная ипотека со ставкой до 7% — до июля 2022 года (максимальная сумма кредита для всех регионов страны — 3 млн рублей — прим. редакции).
Эксперт напоминает, что 2021 год был самым лучшим для ипотечного рынка России за всю историю его существования, и считает, что, несмотря на повышение ставок, позитивная тенденция пока продолжится: «Банки уже выполнили и перевыполнили все свои планы по поводу ипотеки, у них хорошие запасы. Застройщики в благоприятных условиях развиваются и представили свои планы по освоению 13 участков в Челябинске и прилегающих территориях на ближайшие пару лет. Думаю, спрос на эти объекты будет хорошим. Да, повторюсь, сейчас, в начале 2022 года, мы видим некий спад, но не будем забывать, что этот спад идет по сравнению с рекордным ростом прошлого года».
Челябинцы раскупают квартиры в новых домах, несмотря на рост цен
Руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Все знают» Марина Злоказова отмечает, что нынешний январь не является провальным, но особо повышенного спроса на недвижимость и роста количества сделок по сравнению с январем прошлого года специалисты все же не фиксируют: «Цены на жилье в Челябинске существенно выросли. Многие челябинцы, которые решили в прошлом году на фоне исторически низких ставок по ипотеке реализовать свои планы и занялись этим в начале 2022 года, по-прежнему думают, что в нашем городе однокомнатную квартиру можно купить в среднем за полтора миллиона рублей — от 1,2 до 1,7 миллионов. И когда мы показываем им хорошие объекты, бывают неприятно удивлены — нет больше таких цен».
Эксперт отмечает, что стоимость квадратного метра, в зависимости от года постройки здания и района, сейчас колеблется в пределах города так сильно, что нет возможности вывести усредненную цифру: «В Металлургическом районе Челябинска можно найти вполне приличную квартиру на вторичке по 45 тысяч рублей за „квадрат“. А, скажем, в хорошем кирпичном доме в центре города метр сегодня может стоить до 100 тысяч рублей. В комфортных новостройках в северо-западной части города жилье еще дороже — до 105 тысяч рублей за „квадрат“. Есть новое жилье и по 60 тысяч за метр».
Не только новостройки поражают ценами — исторический центр Челябинска, особенно добротные кирпичные дома, всегда пользуется спросом и стоит дорого
При этом эксперт отмечает, что сейчас некоторые челябинские застройщики, стремясь продавать много, идут на заключение коллаборационных договоров с банками и тем самым сами субсидируют процентные ставки по ипотеке на свои новостройки. «У таких застройщиков новостройки можно купить в ипотеку до 5,75%», — говорит Злоказова.
Каким на самом деле оказался январь для ипотечного рынка региона, станет ясно в конце февраля — именно тогда отделение Челябинск Уральского главного управления ЦБ РФ опубликует данные за первый месяц года. Следующее заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке — 18 марта: тогда мы узнаем, будет ли очередное решение в пользу того, чтобы коммерческие банки в очередной раз подняли ставки по ИЖК.
