Что будет с ипотекой в Челябинской области

19 июня Банк России принял решение: снизить ключевую ставку с 5,5% до 4,5% годовых, тем самым обновив исторический минимум.

«Дезинфляционные факторы действуют сильнее, чем ожидалось ранее, в связи с большей длительностью ограничительных мер в России и в мире. Влияние краткосрочных проинфляционных факторов в основном исчерпано. Риски для финансовой стабильности, связанные с ситуацией на глобальных финансовых рынках, уменьшились. Инфляционные ожидания населения и бизнеса снизились. В этих условиях существует риск значимого отклонения инфляции вниз от цели 4% в 2021 году. Принятое решение по ключевой ставке направлено на ограничение этого риска и удержание инфляции вблизи 4%», — сообщается на сайте регулятора.

Изменение ключевой ставки прямым образом влияет на стоимость кредитов (и прибыльность вкладов также, разумеется, но наш текст не об этом). Ипотека должна подешеветь. Более того, ряд банков уже заявили о снижении процентных ставок на жилищные кредиты.

Ипотека в России очень долгое время была действительно дорогой — в начале десятых годов вполне нормальной считалась ставка в 12–13% (ключевая ставка в тот момент шла в коридоре от 7,75% до 8,25%). Разумеется, с поправкой на кредитную историю, доход заемщика и величину первоначального взноса, но тем не менее. В декабре 2014 года, когда Центробанк на фоне чудовищного обрушения рубля принял решение взвинтить ключевую ставку до 17%, эксперты подписали ипотеке в России смертный приговор (и ошиблись).

Все меняется — последние несколько лет ключевая ставка снижается, все больше граждан хотят рефинансировать старые ипотечные кредиты. И даже в условиях пандемии, ограничительных мер и растущей безработицы власти принимают решения, чтобы спасти ипотечный рынок и, само собой разумеется, рынок жилья — надо же как-то продавать растущие как грибы после дождя в миллионниках новостройки.

С 17 апреля (еще до рекордного снижения ключевой ставки до 4,5%) южноуральцы, наряду со всеми россиянами, имели право получить ипотеку под весьма привлекательные 6,5% годовых. Более того, если изначально размер кредита ограничивался для регионов РФ 3 миллионами рублей, то 23 июня президент России Владимир Путин поручил увеличить сумму кредита с 3 млн и 8 млн рублей до 6 млн и 12 млн рублей соответственно (вторая цифра — для Москвы и Санкт-Петербурга). Соответствующее постановление 27 июня подписал премьер-министр РФ Михаил Мишустин.

Итак, теперь размер льготной ипотеки в Челябинской области — 6 млн рублей максимум. Совсем неплохо, учитывая, что за 4 млн рублей в Челябинске сейчас можно купить очень приличную трехкомнатную квартиру в новостройке.

Кроме того, губернатор Челябинской области выступил с инициативой, чтобы совместно с ключевой ставкой Центробанка снижался процент по льготной ипотеке. «Мы сегодня уже говорили про президентскую инициативу — ипотеку под 6,5%. Она крайне востребована. Отдельное спасибо тем банкам, которые идут на снижение первоначального взноса — вместо 20 до 15%. Это тоже хорошее стимулирование, для того чтобы входить в ипотеку. Но, тем не менее, мы понимаем, что снижается ключевая ставка Центробанка, и было бы неплохо, если бы вместе с ней снижалась и ставка по ипотеке», — подчеркнул Алексей Текслер.

Как мы уже писали в материале про обращение губернатора к депутатам ЗСО, по последним данным на конец июня по льготной ипотеке в банки Челябинской области подано 2 229 заявок на сумму 3,3 миллиарда рублей. Банки уже одобрили 1 492 заявки на сумму 2,5 миллиарда рублей. А 673 заемщика уже смогли получить льготную ипотеку на 1 миллиард 125 миллионов рублей. Заявки на оформление льготной ипотеки принимают ПАО «Сбербанк России», ПАО «Банк ВТБ», АО Банк «ДОМ.РФ».

Также глава региона предложил поддержать возведение жилья и в небольших населенных пунктах — предусмотреть финансирование в рамках федерального проекта «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда». Речь идет о строительстве служебных квартир для работников бюджетных организаций и работников организаций социальной защиты населения; в сельских и городских поселениях с численностью до 20 тысяч человек.

«Есть отдельные отраслевые программы, которые эту задачу решают, тот же „Земский доктор“. Но это приобретение отдельного жилья, а такой комплексной программы, на мой взгляд, не хватает», — заявил Алексей Текслер.

Но вернемся к рынку жилья в Челябинске. Напомним — льготная ипотека действует только на новостройки. Это, разумеется, неплохой способ подстегнуть рынок первичного жилья, но что делать тем, кто хочет купить квартиру в не слишком новом доме, но в нужном месте, районе, предпочитая социальную инфраструктуру — лесу за окном, старый, надежный кирпич — монолиту и так далее?

Если открыть сайты банков и внимательно изучить предложения по жилищным кредитам, не учитывая льготную ипотеку, то ставки на покупку квартиры на вторичном рынке в Челябинске сейчас колеблются от 7,8% до 8,9%. Конечно, это выше, чем процентная ставка по льготной ипотеке, но и ощутимо меньше, чем год назад.

— В Челябинской области средневзвешенная процентная ставка по ипотечным жилищным кредитам по состоянию на 1 июня 2020 года составила 8,0%, снизившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 2,6 п.п, — сообщили «Челябинскому обзору» в пресс-службе Отделения Челябинск Уральского ГУ Банка России. — В мае 2020 года жителям Челябинской области всеми российскими банками было выдано более 2,5 тысяч ипотечных кредитов на 4,0 млрд рублей, что на 29 штук (1,1%) меньше аналогичного периода прошлого года. При этом сумма предоставленных кредитов выросла на 5,6%.

Конечно, коммерческие банки не обязаны снижать процентные ставки по собственным программам после уменьшения ключевой ставки Центробанком, поясняют специалисты. Но если они этого не делают, то предлагаемые ими кредитные программы могут стать неконкурентоспособными на рынке и, соответственно, не будут пользоваться спросом у клиентов.

«Как правило, снижение процентных ставок в коммерческих банках происходит не сразу после уменьшения ключевой ставки. От принятия Банком России решения по ключевой ставке до того момента, когда снизится „процент по кредитам“, проходит определенный временной промежуток. Это происходит в связи с тем, что после снижения ключевой ставки Центральным банком кредитным организациям необходимо время для подстройки стоимости своей ресурсной базы под изменившуюся стоимость кредитов», — резюмируют в пресс-службе Отделения Челябинск Уральского ГУ Банка России.

Вывод

Хотим, чтобы вы понимали: мы не утверждаем однозначно, что ставки по ипотеке и дальше будут снижаться. Этого можно ждать, но если есть деньги и есть категорическое желание сменить жилье, почему нет? Лето — это еще и традиционная пора затишья на рынке. И, помимо ипотечных ставок, застройщики сами привлекают клиента различными акциями по выгодным ценовым предложениям. Наступит осень, не исключено, что скидки кончатся, а ожидаемое снижение ставок так и не наступит (некоторые аналитики, например, говорят, что это может произойти лишь к концу года).

Если говорить о госпрограммах по льготной ипотеке, то они действуют до ноября. К таким относятся:

• Льготная ипотека под 6,5%, подходит бездетным гражданам (программа правительства РФ).
• Семьи с детьми — льготная ипотека 6% (нацпроект «Доступное жилье»).

Понятно, что еще рано рассуждать о том, будут ли они продлеваться. Но и не помешает держать в уме, что финансируются эти программы за счет государства. Пандемия коронавируса наносит ущерб экономике. Даже если возникнет желание поддержать строительную отрасль в дальнейшем, найдутся ли на это средства в казне?

Ну и напоследок, чуточку эмоций (которые редко с сухими цифрами, но все же иногда соседствуют). Увидели жилье, безмерно понравилось. Готовы ли вы в ожидании снижения ставок по ипотеке каждый день лихорадочно изучать одно и то же объявление с вопросом: «А вдруг продадут?».

Так что, как мы и написали в самом начале статьи: делайте ваши ставки.