Аттракцион закончен

Официально: Банк России дестимулирует выдачу «околонулевой» ипотеки

Андрей Ткаченко

То, о чем давно предупреждали, свершилось. С 30 мая 2023 года по экстремально дешевым жилищным ссудам, выданным после 15 марта 2023 года, банкам необходимо будет формировать дополнительные резервы. Таким образом, финансовым организациям станет невыгодно договариваться с застройщиками, чтобы продавать жилье под условные 0,1%.

Даже если вы не брали жилье в ипотеку, то наверняка видели такую рекламу: купи квартиру под один процент, а то и ниже. Просто чудеса, исходя из правил арифметики и тем более банковского дела. 

Напомним, льготная ипотека на новостройки с субсидированием государства сейчас составляет до 8%, семейная ипотека для пар с детьми — до 6%. Ключевая ставка Банка России, напрямую влияющая на ставки по вкладам и кредитам, сейчас равна 7,5 %.

Ипотека ниже одного процента — аттракцион невиданной щедрости за счет... стоимости жилья: квартиру по нерыночной ставке застройщик в итоге продавал с большой накруткой — процентов на 25-30. Эту разницу строительная компания затем отдавала банку — для компенсации его выпадающих доходов.

— Такие программы несут риски для заемщиков, банков, а также искажают общую статистику, что в итоге мешает принятию взвешенных решений всеми участниками, — совершенно справедливо отмечают в ЦБ.

В общем, так называемая околонулевая ипотека, по мнению Банка России, неадекватно раскачала спрос и заодно риски пузыря на рынке.

Околонулевая ипотека пришлась по душе покупателям со средним достатком

Итак, лавочка если не прикрывается, то заметно ограничивается (возможно, банки и будут по договоренности с застройщиками делать ставки ниже рыночных, но уже не так экстремально). Что это значит для челябинцев?

В принципе, на сегодня — ничего существенного. Дело в том, что таких процентов по ипотеке застройщики в Челябинске уже пару месяцев не предлагают.

— Как только Эльвира Набиуллина в начале года сделала заявление, что экстремально низкие ставки по ипотеке будут дестимулированы, наши строительные компании мигом отреагировали: сейчас самая низкая ставка на новостройки в Челябинске — около 6%, на семейную ипотеку, то есть вполне рыночная, — комментирует Марина Злоказова, руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Все знают». — У нас были клиенты, успевшие купить жилье по ставке в 0,2%, и они очень довольны: за квартиру стоимостью 9,9 млн рублей переплата составит за 20 лет меньше 170 тысяч рублей. Считайте, в рассрочку взяли. А квартира огромная, красивая, в хорошем месте.

При этом эксперт подчеркивает, что околонулевая ипотека в Челябинске действовала именно на объекты эконом-класса, в основном на новостройки в северо-западной части города. И покупателям это было очень выгодно: относительно недорогое (даже с накруткой цены) жилье под смешные проценты.

Вывод: покупать жилье в кредит надо вовремя. Исторически дешевая ипотека закончилась, об этом предупреждали еще год назад, после резких колебаний ключевой ставки на фоне всем известных событий.

А прогноз таков: цены на новостройки в Челябинске, особенно в центре города, в ближайшее время не снизятся. Коррекция цены процентов на 5-10 вниз возможна на панельные дома старше 15 лет в других районах.

«В Челябинске очень много старого жилого фонда, особенно в центре, вот такая особенность у нашего города. И за счет льготной ипотеки у нас действительно сильно обновился жилой фонд, и это очень хорошо, пусть даже и на фоне роста цен, — подчеркивает Марина Злоказова. — Люди, особенно моложе 40 лет, больше не хотят покупать хрущевки и советские панельки, рассуждают так: если платить много и долго, так за новое и красивое. Пусть и не под 0,1, а под 8 процентов».

Ну и очевидный критерий в пользу выбора нового жилья — это сегодняшний высокий уровень ставок на вторичное жилье, от 11,4% (!!!). Если перевести это на простой бытовой язык, то уравнение следующее: купите вы хрущевку за 2,5 млн рублей под 11,4% или новостройку за 3,5 млн под 8%, сроком на 15 лет — разница в платеже будет тысяч пять. А квартира в новом доме и через 15 лет будет ликвидной, чего о «хруще» никак не скажешь.