Как обстоят дела на рынке недвижимости в Челябинске

Челябинка Дарья вместе с мужем ждут второго ребенка. Конечно, если бы не это обстоятельство, то свою уютную «полуторку» рядом с озером Смолино в Ленинском районе они не продавали бы еще несколько лет. Но так как семейству необходимо расширение жилплощади, супруги решили выставить квартиру на продажу. Сразу после размещения объявления посыпались звонки от потенциальных покупателей. Еще бы! Квартира хоть и считается «вторичкой», находится в доме, построенном всего шесть лет назад в районе с развитой инфраструктурой. Огороженная территория, вежливые соседи и хороший ремонт сразу привлекли потенциальных покупателей. Несколько сделок сорвались из-за бюрократических проволочек, но в целом квартиру купили относительно быстро — объявление провисело на сайте меньше двух недель.

А вот владелец недвижимости в совершенно новом микрорайоне «Плодушка» Дмитрий не прожил в своей квартире и дня. Однушку с ремонтом от застройщика он практически сразу сдал квартиросъемщикам и приезжал туда только для того, чтобы забрать арендную плату. Когда пришло время продавать квартиру площадью чуть больше 30 квадратных метров, челябинец был уверен: сделку он подпишет уже через неделю. Однако несмотря на то, что желающих приобрести жилье было немало, дело никак не продвигалось. Безусловно, дом — неплохой. Хорошая «управляйка». Вежливые соседи. Но на этом, собственно, все. До ближайшей остановки — минут 20 пешком через пустырь, бежевые обои режут глаз, а цена для такой квартиры заявлена уж слишком «кусачая». И при этом хозяин уверяет, что если квартиру не купят сейчас, то через месяц он поднимает ее стоимость, потому что «экономическая ситуация в стране такая».

Что отличает эти две истории? Подход собственников к продаже своего жилья: кто-то умеет адекватно оценить недвижимость и не требовать с покупателя мешок денег за пустые стены. А объединяет — стоимость. И за первую, и за вторую квартиру герои просили 1,7 млн рублей.

Специалисты риэлторских компаний Челябинска считают, что, несмотря на большое количество вводимых новостроек, популярность вторичного жилья в ближайшие годы спадать не собирается. Напротив — в зависимости от экономической ситуации она будет только расти.

«Сейчас в Челябинске однозначно покупается больше вторичного жилья: соотношение составляет примерно 25% на 75%, — говорит Игорь Чернядьев, директор одной из риелторских компаний. — Кроме того, судя по нынешним сделкам, нельзя сказать, что снижается и стоимость вторичного жилья — сейчас ситуация вполне стабильна».

Но почему горожане никогда не откажутся от покупок «вторички»? Здесь ответ однозначен:

«Есть те, кто предпочитает покупать квартиры во вторичном жилье, потому что людям нужно, чтобы все было понятно и прогнозируемо. Человек приезжает посмотреть квартиру и может максимально ее оценить: он видит развитую инфраструктуру рядом, соседей, готовый ремонт. Многие готовы отдать за это чуть больше денег, чем заезжать в квартиру предчистовой отделки с голыми стенами и бетоном на полу. Популярность новостроек возросла только в последние пять-семь лет, когда люди поняли, что могут позволить сделать квартиру „под себя“ с удобной планировкой и хорошим ремонтом».

Ну и, конечно, самый большой минус новостроек — придется делать хотя бы косметический ремонт. А потом еще несколько лет периодически просыпаться под рев перфоратора, гром кувалды и другой грохот за стенами, потому что за облагораживание принялись соседи.

Покупку новой квартиры можно сравнить с приобретением автомобиля из салона. Это не только приятно, но и все можно сделать «под себя». Однако у автомобильного рынка и рынка недвижимости есть одно большое отличие. Если вы покупаете новенький автомобиль из салона за два миллиона рублей, вы должны понимать, что через пару лет его цена упадет в несколько раз: на кузове появятся царапины, начнет изнашиваться двигатель и расходные детали. С квартирами все совершенно наоборот: новостройки, которые покупают в черновом варианте практически за копейки, через несколько лет после сдачи значительно подрастают в цене. Конечно, при благоприятной экономической обстановке. Но даже если на рынке жилья случится коллапс, то и в этом случае падение стоимости может быть не столь существенное, как у авто.

«Конечно, лет пять назад был период, когда челябинцы покупали больше квартир в новостройках — примерно 65–70% от общего числа. И только по итогам 2017 года спрос на вторичное жилье снова возрос, — уверяет директор другой риелторской компании Челябинска Валентин Корытный. — За прошедшие два года объем проданной „вторички“ составил примерно 65%, в то время как в новостройках было куплено порядка 30–35% квартир. В том числе на это сильно повлияли сдвинутые сроки сдачи новостроек (речь идет о многочисленных скандалах с долевым строительством, которые имидж квартирам „с нуля“ существенно подпортили — прим. редакции)».

Если же говорить о стоимости жилья в разных районах Челябинска, то здесь вырисовывается следующая картина. Отметим, что статистику нам предоставили специалисты одного крупного агентства недвижимости.

«Челябинск всегда четко делился на три категории: Северо-Запад — большой спальный район, в котором проживает едва ли не половина города, центр и рабочие районы — Металлургический, Ленинский и Тракторозаводский, — говорит Чернядьев. — Так сложилось исторически, что цены на квартиры в центре всегда были выше, подешевле на Северо-Западе и ниже всего — в рабочих районах. Разница между аналогичными квартирами в разных районах иногда доходит до 30%. Конечно, сейчас ситуация немного меняется, потому что „смещается“ центр города. Такие микрорайоны, как Парковый-2, Ньютон становятся более заселенными, а квартиры в них — более дорогими. Однако эта ситуация будет выправляться, если наш „исторический“ центр сделать более комфортным и благоустроенным».

Здесь стоит отметить, что и вторичное жилье бывает разным: сейчас в Челябинске к нему можно отнести и дома, построенные в 70–90-е годы, и даже небезызвестный «Академ Риверсайд», который можно назвать уже «новой» вторичкой.

«Нужно понимать, что на каждую „вторичку“ всегда найдется свой покупатель: кого-то устроит дом, построенный 10 или даже 30 лет назад, — говорит Валентин Корытный. — Безусловно, до сих пор самыми доступными остаются квартиры в панельных домах. Конечно, сейчас горожане могут позволить себе приобрести жилье класса „комфорт“, но это не значит, что нужно полностью отказываться от панельной застройки, тем более что у такого жилья на рынке недвижимости сейчас максимально экономичная цена. Возможно, отказ от таких домов был бы возможен только в некоторых районах Челябинска».

Кстати, о том, что Челябинск не откажется от строительства панелек, недавно говорил и глава города Владимир Елистратов.

«У меня лично к панельной стройке ровное отношение по той причине, что панельное — не значит старое и убогое. На сегодняшний день технические требования к панелям сделаны таким образом, что дома могут быть разной расцветки с приличной архитектурой. Ну и давайте не забывать об экономической составляющей. Пока люди будут покупать панельное жилье, они сами будут за него рублем и голосовать», — уверен градоначальник.