Потерять в ставке, но сохранить стабильность

Челябинск — город, на хорошем уровне обеспеченный торговой недвижимостью: комплексами, «заточенными» или перепрофилированными как под организацию собственной торговли, так и под сдачу площадей сторонним арендаторам. В таблице, представленной ниже, и основанной на данных сервиса «ГИС» и данных Агентства недвижимости «Компаньон Премиум», представлены основные торговые комплексы Челябинска без учета недвижимости, принадлежащей напрямую крупнейшим розничным сетям региона и России («Лента», «Магнит», «Молния» и т. п). И даже без их учета общая площадь торговых комплексов города составляет более 1,1 миллиона квадратных метров — больше метра на душу населения.

Однако не все так просто, и после эпохи расцвета в этом сегменте коммерческой недвижимости наступили тяжелые времена. Оборот розничной торговли в Челябинской области за 2015 год по данным Росстата упал почти на 15 процентов. Жители в условиях новой экономической реальности начали экономить даже на еде. Кроме того, не останавливают своей экспансии крупнейшие международные и федеральные торговые сети («Лента», «Магнит», «Икея»), которые либо уже строят и открывают новые крупные объекты, либо заявляют о своих планах на этот счет. Всё это серьезно сказывается на бизнесе владельцев торговой недвижимости.

«Прежде всего, стоит отметить, что при наличии большого количества торговой недвижимости в целом, в Челябинске все-таки есть дефицит качественных торговых площадей», — отмечает руководитель агентства недвижимости «Компаньон Premium» Максим Фридман.

По его словам, базовые требования к торговым комплексам разного формата отличаются.

«Для стрит-ритейла небольшого формата жизненно необходима, например, парковка и грамотная планировка внутреннего пространства, — подчеркивает он. — Для средних и крупных торговых комплексов в Челябинске наличие той же парковки не проблема, и вступают в силу другие факторы. Главный из них — умение владельцев и управляющих торговой недвижимости качественно управлять площадями и выстраивать взаимовыгодные отношения с арендаторами».

«С падением продаж в розничной торговле остро встал вопрос арендных ставок, — замечает Денис Дышко, эксперт по недвижимости в «Компаньон Premium». — Владельцы площадей оказываются перед выбором: снижать ставки и идти на иные уступки, теряя текущую прибыль, но сохраняя отношения с арендаторами и уровень загрузки площадей, либо оставаться на прежнем уровне, и рисковать потерей арендатора».

По словам Дышко, бОльшая часть владельцев торговых комплексов выбрала первый вариант.

«За последнее время ставки аренды торговых площадей упали в полтора-два раза, — подчеркивает он. — Но это цифры из разряда „средней температуры по больнице“ — многие случаи очень индивидуальны. Так, я знаю случаи, когда для сохранения загрузки торговых площадей один из крупных ТК в центре Челябинска „не замечает“ задолженности по аренде, и фактически позволяет торговать бесплатно. Есть и случаи падения ставок до уровня коммунальных платежей. Впрочем, это все же отдельные ситуации».

Одним из главных факторов для привлечения арендаторов, в том числе крупных и стабильных, становится способность торгового комплекса самостоятельно (а не за счет брендов, которые представляют арендаторы) формировать и привлекать покупательский трафик. Так, у многих «якорных» арендаторов крупнейших торговых комплексов города ставка аренды «плавающая», и зависит от уровня выручки арендатора и привлеченного числа покупателей.

«Владельцам недвижимости сейчас непросто. Многое в их бизнесе сегодня зависит от умения грамотно выбрать арендатора, иногда даже проигрывая в арендной ставке, — объясняет Максим Фридман. — Необходимо точно оценивать перспективы бизнеса того или иного потенциального партнера. И стабильность его бизнеса — главный фактор. Можно, конечно, погнаться за выручкой, и выбрать арендатора с чем-то новым и необычным, готового предложить чуть больше. Но не факт, что в итоге он не потерпит неудачу, и не съедет с площади через пару месяцев. Иногда лучше отдать площади по чуть меньшей ставке, но тем, кто заходит уверенно и надолго».

Ближайшие перспективы сегмента торговой недвижимости зависят от нескольких факторов — общей экономической ситуации в стране и в регионе, перспектив строительства нескольких новых крупных торговых комплексов (Cloud, «Икея»), а также от смены формата торговли.

«Приход „Икеи“ и строительство Cloud’a — это не только усиление конкуренции между торговыми площадями, но еще и заход новых федеральных игроков-арендаторов, которые, собственно, и заберут бОльшую часть этих площадей, — считает Максим Фридман. — При этом уже сейчас фактически можно говорить о скорой смерти стрит-ритейла в центре Челябинска. Хотя сам формат „магазинов у дома“, конечно, останется».

Что же до интернет-торговли — пока что это дело относительно далекого будущего, считают эксперты.

«Да, в США доля покупок на, скажем, Amazon. com и других подобных площадках уже значительна в общем объеме торговли, но для России интернет-магазины — пока, скорее, виртуальная реальность. Многие по-прежнему хотят „пощупать“ товар», — уверен Денис Дышко.