Главные тренды рынка жилой недвижимости

«Бэушные» квартиры продаются долго

В Челябинске насчитывается около 16,9 тысяч продаваемых на «вторичке» квартир. Из всего этого объема в месяц продается лишь 6-8%. Причем в рабочих районах эта цифра еще грустнее — около 4–6%. Таковы экспертные оценки, собранные РК «Служба недвижимости». По словам директора по развитию компании Дениса Стукалова, в хорошие времена за месяц своих новых владельцев находило 12–15% экспонируемых объектов.

«Если собственники продают в Челябинске 16–18 тысяч объектов, то реальные сделки проходили примерно по двум тысячам квартир, — поясняет собеседник. — Для нашего города это, в целом, было нормально. С точки зрения динамики рынка, если за период продается более 50% товаров, то считается, что продавец может диктовать цены. А у нас сейчас очень жесткий рынок покупателя, и продажа в таких условиях будет только у того, кто даст максимально высокий дисконт. Тот, кто не готов уступать в цене, попросту снимает квартиры с продажи в ожидании лучших времен».

«Долевка» проседает

Впрочем, новостройки тоже продаются со скрипом. С весны этого года количество предлагаемых квартир снизилось с 12 тысяч до 9 тысяч. Судя по данным Росреестра Челябинской области, долевку оформляют все реже. Самым «урожайным» на сделки с ДДУ в регионе стал апрель — продано 4 880 объектов. Но уже в мае планка резко опустилась — до 980 заключенных договоров. За лето цифра «подтаяла» еще больше и к августу составила лишь 664 сделки с ДДУ по всему Южному Уралу.

Риелторы отмечают, что в 2014 году застройщики Челябинска смогли продать 14,6 тысяч квартир, причем больше всего спросом пользовались одно- и двухкомнатные квартиры. Год назад получилось реализовать 8,9 тысяч квартир, ну а за первое полугодие 2016 года нашлось всего 3,9 тысяч желающих купить квартиру в региональном центре.

Собственникам приходится торговаться

Эта тенденция касается не только вторичного, но и первичного жилья. Цены на оба сегмента с начала года показывают свое снижение. К сентябрю средняя стоимость квадратного метра нового и строящегося жилья составила 43,7 тысячи рублей — это на 5,7% ниже, чем в январе. Что касается вторички, то разрыв с новостройкой оказался весьма небольшим — 42,5 тысячи рублей за «квадрат». Цена с начала года снизилась на 10,5%.

Покупатели увидели цены, которых не было в Челябинске с прошлого кризиса. Например, по данным сайта N1.ru, в городе продается около 350 квартир дешевле миллиона рублей. Больше всего таких недорогих предложений выставлено в Металлургическом, Ленинском и Тракторозаводском районах. Причем за эту сумму есть как студии и «однушки», так и компактное двухкомнатное жилье.

Торговаться вынуждены обладатели жилья самого разного уровня. «В Ленинском районе довольно долго продавалась „трешка“ на втором этаже ненового дома в довольно плохом состоянии. Собственники хотели за объект 2,2 млн рублей, но сделка прошла по цене 1,7 млн рублей, — приводит пример Денис Стукалов. — На более интересное жилье с довольно высоким ценником тоже просят скидку — 300, 500 тысяч и даже миллион рублей. На это, конечно, идут не все: собственники часто завышают этикетную стоимость, оправдывая ее вложениями в ремонт. Но покупательная способность горожан снижается уже 22 месяца подряд, причем наш регион на фоне общероссийского падения выглядит заметно хуже. Даже кредиты, которые активно предлагаются, скоро станут для многих неподъемными».

Что касается застройщиков, то они пробуют предлагать свои дома, маскируя снижение цен под всевозможные акции. К примеру, появились предложения на квартиры в строящихся кирпичных домах на Северо-Западе с чистовой отделкой фактически по цене панельки — 36 тысяч рублей. Правда, эти объекты будут сданы только через год.

Дольщики против застройщиков

Впрочем, не все показатели падают. Некоторые растут — например, число судебных тяжб дольщиков с застройщиками. Одних не устраивает, что проектные декларации переписываются, и сроки сдачи домов откладываются. Другие же остаются крайне недовольны тем, какое жилье им в итоге передает застройщик.

Так, в Челябинскую региональную организацию «Общественный контроль и защита прав потребителей в сфере строительства «Наш новый дом» чаще всего поступают жалобы на протекающие во время дождей межпанельные швы, на неровные полы, такие же кривые стены, на сквозняки из окон. Например, жители микрорайона Чурилово направили 30 обращений на работу некоторых местных застройщиков. Из них 12 раз пожаловались на срыв сроков в сдаче домов и еще 18 — на низкое качество отделки.

На этой волне появились организации, готовые взяться за жалобы от покупателей проблемных новостроек. Но даже если закон на стороне дольщика, это еще не означает, что покупатель сможет получить что-то более существенное. Некоторым приходится довольствоваться только моральным удовлетворением.

«Потребитель имеет право предъявлять застройщику претензии и требовать исправления недостатков, соразмерного уменьшения цены договора либо денежной компенсации. Шансы доказать свою правоту в суде, при привлечении грамотных специалистов, очень высоки, — поясняет председатель совета Челябинской региональной организации «Общественный контроль и защита прав потребителей в сфере строительства „Наш новый дом“ Евгений Гурвич. — Но проблема в том, что застройщикам зачастую выгодно работать по принципу „один дом — одна фирма“. После передачи квартир покупателям застройщик банкротит предприятие, и после этого взыскать компенсацию даже по решению суда становится невозможно. Это, к сожалению, данность, вызванная несовершенством нашего законодательства».

Новых проектов — все меньше...

Похудевшие кошельки горожан — тревожный знак для застройщиков. И тем сложнее им становится привлекать деньги дольщиков. Начинать новые проекты сегодня может позволить себе только очень уверенный в себе и своих финансах девелопер. Для сравнения: в 2015 году застройщики заложили 18 новых объектов. В нынешнем строительном сезоне их только 6.

Спад по строительству жилья подтверждают в региональном Минстрое. С начала года застройщики Челябинской области ввели 404 794 м² жилья — это все многоквартирные дома. Год назад за тот же период успели построить больше — 459 567 м² жилья. Казалось бы, пока особой разницы с прошлым сезоном нет. Но практика показывает, что основная масса «квадратов» сдается в эксплуатацию под занавес года. Возможно, у региона все же есть шанс выполнить годовой план и отчитаться за 1,1 млн квадратных метров жилья.

... а долгостроев — все больше

Несколько лет подряд в Челябинске насчитывалось 11 долгостроев. После скандальной истории с микрорайоном «Академ Riverside» «замороженных» объектов стало больше. Но после подключения к процессу треста «Магнитострой» на сегодняшний день общее число долгостроев равно 16. Слишком велики риски и столь же велик объем квартир, которые до сих пор не дождались своих владельцев. По данным РК «Служба недвижимости», в продаже находятся квартиры в 129 строящихся домах со степенью готовности от 30%. А это — свыше 19 тысяч квартир.

Некоторые застройщики уже были вынуждены уйти с рынка. Так произошло с компанией «Град», которая строила многоэтажный дом на Доватора, 46. Своих квартир никак не могут дождаться 80 семей. Над самим ООО идет процедура конкурсного производства. Примечательно, что сами покупатели не подавали заявления о попадании в реестр обманутых дольщиков, а банкротство застройщика инициировал КуиЗО администрации Челябинска из-за долгов по аренде участка. В городском управлении строительства и архитектуры не исключают, что достраивать проблемный объект будет кто-то из челябинских застройщиков. Но когда это произойдет, до сих пор не известно.

Рынок держат семьи

Несмотря на довольно депрессивную картину, которая складывается на рынке жилья в регионе, сделки до нуля вряд ли дойдут. Среди желающих прикупить недвижимость практически исчезли так называемые инвесторы: купленные впрок квартиры — сегодня, скорее, головная боль, чем средство зарабатывания денег. По этой причине стал заметен спад интереса к небольшому жилью.

Зато интерес к трехкомнатным квартирам стал заметно выше. Но их берут, чаще всего, обладатели материнского капитала, военных сертификатов и прочих государственных льгот. Часть сделок по-прежнему идет с помощью ипотеки. По данным Росреестра, с начала года на Южном Урале ее взяли 46,79 тысяч человек.

Как отмечают в агентстве недвижимости «Дан-Инвест», наступило неплохое время для того, чтобы улучшать свои жилищные условия. Ведь размер доплаты будет, как правило, заметно меньше, чем год-два назад. Аналитики портала N1.ru подтверждают: если в январе 2016 года на трехкомнатные квартиры в Челябинске приходилось 25% спроса пользователей, то на конец сентября — уже 29%. На фоне этого «двушки» стремительно теряют популярность, интерес к ним снизился с 35% до 31% в общей доле.

Покупатели становятся разборчивей

Если раньше цена была едва ли не определяющим критерием для покупки квартиры, то теперь в первые ряды выходит качество жилья, его ликвидность. Поскольку рынок «двигают» те покупатели, которые уже обладают каким-то имуществом либо накоплениями для приобретения квартиры, они имеют возможность выбирать наиболее интересные варианты. И речь не только о характеристиках самой квартиры, но и об инфраструктуре целого микрорайона.

К примеру, при сопоставимой цене на два разных объекта недвижимости покупатели предпочтут тот жилой комплекс, где на подъездной дороге автомобиль не увязнет в распутице, где рядом будут поликлиника, школа, детский сад и прочие блага цивилизации. Также важным для покупателей становится отсутствие уплотнительной застройки под окнами. Все эти факторы приходится сегодня учитывать всем, кто планирует продать свое жилье.