Что строят и продают в Челябинске

Каково соотношение сдачи жилой и коммерческой недвижимости в Челябинске?

Количественно объемы строительства жилья в Челябинске просели несущественно. Согласно данным, предоставленным главным управлением архитектуры и градостроительства администрации Челябинска, в 2016-м году в столице Южного Урала было введено в эксплуатацию 559,826 тысяч квадратных метров, что составляет 98 процентов к уровню 2015-го года.

А вот что касается коммерческой недвижимости, то тут соотношение совсем другое: в 2016-м году в Челябинске появились 320 тысяч новых «квадратов» офисов и торговых площадей, что составляет всего 49,8% к вводу 2015-го года. Сокращение — более чем наполовину.

В этом году в Челябинске планируется ввести в эксплуатацию 492 тысячи квадратных метров жилья и 400 тысяч «квадратов» коммерческих площадей. Получается, жилья построят еще меньше, но вырастет сдача офисных и торговых объектов.

Вероятно, определенную роль тут сыграла подготовка к саммитам ШОС и БРИКС. Согласно тем же данным от управления архитектуры и градостроительства, в 2017-м году в Челябинске уже начато строительство нескольких объектов, а именно: конгрессно-выставочного комплекса и ряда гостиниц.

Сколько денег на строительном рынке Челябинска?

По данным Челябинскстата, объем строительных работ в Челябинске в 2015-м году составил 12 млрд 207 млн 500 тысяч рублей. В 2016-м году — уже 9 млрд 209 млн 100 тысяч рублей. То есть в денежном выражении рынок сократился на 25 процентов. Правда, стоит учитывать, что это данные по крупным и средним предприятиям, без учета субъектов малого предпринимательства. Но, в принципе, любой более-менее известный, занимающий ощутимую долю рынка застройщик — минимум, среднее предприятие, так что эти данные можно считать вполне отражающими реальное положение вещей.

Если для сравнения взять федеральную статистику, по данным издания «Ведомости» (со ссылкой на Росстат) она такова: в 2016 году в России было выполнено строительных работ на общую сумму 6,18 трлн рублей, что на 4,3 процента ниже аналогичного показателя 2015 года в сопоставимых ценах. При этом объем стоимость строительных работ снижается в течение трех лет.

На состояние отрасли влияет множество факторов: политическая и экономическая стратегии властей (строительство знаковых объектов к крупным мероприятиям, программы по переселению из ветхо-аварийного жилья и т. д.), состояние банковской сферы (ипотечное кредитование), бизнес-климат (востребованность коммерческой недвижимости).

Судя по цифрам, изложенным выше, рынок строительства в Челябинске сжимается довольно ощутимо, и это не то чтобы новость: качество жизни в столице Южного Урала, похоже, не слишком устраивает ее жителей, а вопросы с покупкой жилья и ведением бизнеса по-прежнему относятся к разряду фундаментальных и требующих тщательного обдумывания — потому что это надолго. Иной раз думы заканчиваются тем, что домохозяйство переезжает в другой регион, по возможности захватив с собой и бизнес.

Что строится и что покупается на рынке жилой недвижимости Челябинска?

Судя по тому, что говорят риэлторы, непосредственно занимающиеся работой с покупателями, востребованы два вида жилья: супердешевое, но обязательно на стадии близкой к готовности, и высокого качества с хорошей инфраструктурой. Первая категория — панельные дома, вторая — монолитные.

— В Челябинске появился микрорайон, в котором квартиры раскупаются, по нашим данным, очень хорошо, несмотря на локацию. Причем в Ленинском районе, там всего одна ветка общественного транспорта — трамвайная, нет хороших дорог, и технология строительства — панельная. Это микрорайон «Ягодный» (застройщик — УМР-4), сроки сдачи в котором анонсированы на 2017-й год, — говорит Денис Стукалов, директор по развитию ООО «Служба недвижимости». — Район, наверное, все-таки не самый комфортный для проживания, плюс в непосредственной близости там туберкулезный диспансер. Правда, власти обещали, что рядом появится городской общественный парк, что наверняка станет плюсом к характеристикам этого жилья.

Кроме того, по данным «Службы недвижимости», пользуются спросом квартиры в монолитно-кирпичных домах ЖК «Ньютон» на северо-западе (застройщик — компания «Легион»). В данном случае высокое качество предложения обусловлено и современной технологией строительства, обеспечивающей комфорт проживания, и развитой инфраструктурой района. «Эти квартиры покупают для проживания, а не для инвестиций, причем расходятся они очень быстро, — комментирует Стукалов. — Кроме удачного месторасположения, застройщик продуманно выбрал варианты планировки: от 40 квадратных метров, что соответствует запросам челябинцев».

Среди объектов, где варианты с планировкой не так хорошо соответствуют рынку, эксперт называет жилой дом «Ариант» на Воровского. «Там современная технология строительства, однако нет парковок, рядом проезжая часть, и довольно шумно. Большой метраж квартир обуславливает и их стоимость: от 5–7 млн рублей. А за такие деньги в Челябинске можно найти варианты поинтереснее. Так что не сказать, что квартиры в этом доме пользуются большим спросом», — говорит Стукалов. Чуть лучше, по его словам, продаются квартиры в кирпично-монолитном жилом доме «Король Плаза», где решение с парковками довольно удачное, но расположение среди старых панелек, видимо, тоже нельзя считать особо привлекательным с точки зрения предпочтений покупателей.

— Дешевая «панелька» на высокой стадии готовности или монолит с хорошими локацией и инфраструктурой — то, что сегодня принесет застройщику жилого комплекса быстрые продажи, — резюмирует эксперт. — При этом вкладывать деньги в долевое строительство люди сегодня боятся как огня. Что, памятуя о недавних событиях на рынке, неудивительно.

Что будет с офисной и торговой недвижимостью Челябинска?

Бизнес-активность в Челябинске сейчас не самая высокая. Для того, чтобы в этом убедиться, достаточно пройтись, посмотреть по сторонам и посчитать вывески «Аренда» на фасадах зданий. Выводить средний показатель стоимости аренды по миллионному городу — дело неблагодарное, но «вилка» выглядит примерно так: от 250 р/кв. м. в месяц где-нибудь в офисе на Теплотехе до 800 р/кв. м. в «понтовом» бизнес-центре где-нибудь в центре Челябинска.

Вложения в коммерческую недвижимость в Челябинске носят, в основном, инвестиционный характер. «Сегодня инвесторы уже слегка подкорректировали ожидания: если раньше они хотели 11–13 процентов годовой пробыли, то сегодня их устраивают 8-9 процентов», — говорит руководитель агентства недвижимости «Компаньон Премиум» Максим Фридман. Эксперт также добавил, что с начала 2017-го года на рынке появилось некоторое оживление: цены на аренду чуть повысились и возникла небольшая ротация арендаторов. Это, плюс те цифры, о которых упоминалось в начале статьи — 400 тысяч «квадратов» коммерческих площадей в 2017-м году против 320 тысяч в 2016-м — говорит в пользу того, что этот сегмент даст работу строителям, особенно в свете саммитов ШОС и БРИКС.

Новизна как спасение

Сколько бы и чего ни продолжали строить в Челябинске, структура недвижимости не изменится, считает председатель Комитета по градостроительству и вопросам строительной отрасли ЧРО «ОПОРА РОССИИ» Андрей Бодрягин.

— Нет денег на рынках — ни на внешнем, ни на внутреннем. Наши власти занимаются тем, что зажимают инфляцию, поэтому совершенно естественно возникает дефицит заемных средств, — поясняет эксперт. — Если нельзя взять деньги у банков, то их нужно взять у потенциальных покупателей недвижимости, но они их тоже не отдают. И даже не потому, что кризис и денег, как известно, нет. Просто в Челябинске нет такого предложения, которое заставило бы клиента загореться желанием и выложить средства, пусть даже в кредит, в ипотеку. Что строят в нашем городе? Панель и монолит — однотипные планировки, одинаковые архитектурные решения... Нет новизны, понимаете? А без новизны, изменений, сдвигов у человека не загорятся глаза, он не почувствует радости обладания, он не захочет расстаться с деньгами. Нет «вау-эффекта». Последний крик радости и удивления на рынке был, когда появился Академ Riverside, «новый центр Челябинска». Что там сейчас происходит, мы знаем, но дело даже не в этом, а в том, что этот застройщик предложил хоть какой-то броский слоган, хоть какую-то инновацию... А в целом, структура недвижимости в Челябинске — совершенно статичная. Это не хорошо и не плохо, просто вот так оно есть.

При этом Бодрягин подчеркивает, что ту же самую панель можно возвести по-разному (опыт Скандинавии), а уж с монолитом можно творить настоящие планировочные чудеса... Но в Челябинске, по мнению эксперта, стройка максимально консервативна, и вряд ли стоит ждать чудес обновления в ближайшие годы.

Что же дальше?

Судя по тому, сколько средств осело у проблемных компаний — напомним, по итогам 2016-го года к таковым, кроме «Гринфлайта», где заморожена стройка более 20 домов, добавились «Уральская строительная компания», «Речелстрой», плюс обанкротилась компания «Град» — деньги у челябинцев еще действительно есть. По крайней мере, были. Ипотека живет, ключевая ставка ЦБ снижается, стало быть, кредитование на покупку жилья останется основным инструментом приобретения квартир, во всяком случае, в новостройках.

В январе 2017-го года наше издание публиковало материал «Город обманутых дольщиков?», в рамках которого первый заместитель министра строительства Челябинской области Виталий Передерий заявил следующее: «Баланс спроса и предложения в городе видоизменится. Не секрет, что мы последние три-пять лет сдавали очень много — за миллион и больше квадратных метров в областном центре, а по Челябинской области — за два миллиона. Этим самым мы спрос удовлетворили, но рынок перенасытили. Сейчас цена квадратного метра, естественно, падает, соответственно падает уровень рентабельности. Застройщики, рассчитывая на определённую прибыль и вложив ещё не полученные средства в новые стройки, начинают коллапсировать. Это маятник, который должен качнуться в другую сторону. Строить будем меньше, но и цена будет расти».

Собственно, «меньше, но дороже» — видимо, и есть рецепт жизни отрасли на ближайшее время. При этом с новизной, как посетовал Андрей Бодрягин, дело обстоит и впрямь неважно. Может ли быть по-другому? Да, например, в Москве обновить облик города решили довольно радикальным способом — снести «хрущевки» — но пока что этот метод явно не для Челябинска, где в центре города до сих пор можно встретить даже двухэтажные бараки, а не то, что добротные пятиэтажные кирпичные дома.