Как в Челябинске достраиваются проблемные дома

В ЖК «Яркая жизнь» на окраине северо-запада Челябинска — еще дальше, чем «Парковый» — четыре дома, и строят их уже четвертый год. Застройщиком дома № 6 является ООО «Дедал-Комид», № 7 — ООО «СервисПроект», № 8 — ООО «Архитект-Про», № 3 — ООО «Здания Будущего». Сдать дома в микрорайоне, согласно договорам с дольщиками, должны были еще в конце 2016-го.

Два первых юрлица принадлежат Антону Дудину, который, по последним данным, находится в США, будучи объявленным в международный розыск, вторые два — Григорию Чурбакову. На обоих предпринимателей заведены уголовные дела еще в ноябре 2017 года по факту хищения средств дольщиков ЖК «Яркая жизнь» (ч. 4 ст. 159 УК РФ, мошенничество в особо крупном размере). Но Чурбаков, несмотря на это, пытается достроить здания. Дудин, по его словам, не отвечает ни на звонки, ни на сообщения в мессенджерах, что может свидетельствовать о том, что возвращаться с повинной и (или) деньгами в Челябинск он не собирается.

И Чурбаков, и Дудин являются совладельцами компании ООО «Майлстоун Девелопмент», которая на заре стройки жилого комплекса выступала в качестве управляющей компании для всех четырех домов. После того, как Дудин уехал в США, «Майлстоун» отказалось от домов № 6 и № 7.

Все эти тянущиеся годами правовые коллизии привели к тому, что в настоящий момент из четырех домов к сдаче вот-вот будет готов только один — № 8. 11 октября 2018 года в отношении ООО «Архитект-Про» ввели процедуру наблюдения. Нашелся инвестор — ПАО «Уралавтоприцеп», который ведет стройку, а ему компенсируют затраты оставшимися активами, то есть квартирами (из числа нераскупленных дольщиками). В марте этого года дом, вероятно, будет сдан госкомиссии на приемку. Степень готовности — 98%.

На прошлой неделе журналистам показали, как выглядит здание изнутри. Передаваться владельцам квартиры будут с черновой отделкой. В санузле — кафель, сантехника; а вот межкомнатных дверей и линолеума не будет — только бетонная выровненная стяжка пола. «На сегодня получены справки по выполнению технических условий по электричеству и канализации. Ведутся работы по подключению тепла, техническим присоединением к сетям занимается АО „УТСК“. Работы закончим и, как будет в доме температура выше нуля, будем приглашать комиссию на сдачу дома», — уточнил Чурбаков.

В доме № 8 — 53 неисполненных договора участия в долевом строительстве. В № 3 — 76 договоров, в доме № 6 — 94, в № 7 — 58.

Дом № 3 также достраивает компания Чурбакова. Сейчас ведется юридическая деятельность по возвращению на баланс застройщика квартир, которые оплачены не полностью или совсем не оплачены, а также идет работа по дебиторской задолженности. «Дом в низкой стадии готовности, выполнен только цокольный этаж, но там большой актив квартир, и мы занимается переговорами с инвесторами — на предмет возмещения этими помещениями затрат по строительству. Активы достаточны, но все будет зависеть от взаимоотношений с поставщиками. У застройщика счета и активы находятся под ограничением, что очень осложняет переговоры», — говорит Григорий Чурбаков. Вхождение в процедуру банкротства ООО «Здания будущего» планируется в I квартале 2019 года.

Сложнее ситуация с домами № 6 и № 7. В первом случае выполнена коробка здания, произведено частичное остекление. Во втором — степень готовности высокая, уже смонтированы системы водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, сделана черновая отделка. Но так как Дудина нет в стране, то все юридические процессы естественным образом усложняются и затягиваются. Директор компании ООО СК «Дедал-Комид», которая строит шестой дом, Евгений Медведев, по данным регионального минстроя, высказался против процедур банкротства и в настоящий момент ведет поиск инвестора. Необходимая сумма для достройки здания — порядка 38 млн рублей. Что касается седьмого дома, то ООО «Майлстоун Девелопмент» планирует направить в суд заявление о признании застройщика — ООО «Сервис-Проект» — банкротом.

Процедура банкротства юрлиц и назначение временного управляющего поможет понять — сколько денег нужно на достройку, сколько в доме есть квартир, которыми можно расплатиться с потенциальным инвестором. «На этих домах должны появиться конкурсные управляющие. Есть три сценария, в рамках закона о банкротстве: либо финансовое оздоровление, либо замена застройщика, либо образование товарищества. Надо смотреть, что быстрее и эффективнее поможет решить проблему, достроить дома и восстановить права дольщиков», — говорит Григорий Чурбаков.

Передать ключи дольщикам третьего дома при оптимистичном сценарии получится не ранее I квартала 2021 года, седьмого и шестого — в I квартале 2020-го.

— Чтобы хотя бы на этом доме, № 8, начались подвижки, была проведена очень серьезная работа по поиску инвестора, который вышел на достройку, понимая, что по результатам у него будет минусовой баланс, — комментирует министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин. — По дому № 6 сейчас идут переговоры с таким потенциальным инвестором, рассматривается возможная модель достройки, на которую требуется 48 млн рублей. И даже если компенсировать затраты отсуженными квартирами, из числа тех, что ранее были незаконно распроданы (речь не идет о законных договорах с дольщиками — прим. редакции), то это покроет всего 24 млн рублей, то есть останется дефицит также в 24 млн.

Министр также пояснил — несмотря на то, что периодически звучат предложения помочь обманутым дольщикам за счет бюджета, такой вариант никак нельзя назвать оптимальным. Строительные компании — коммерческие структуры, и бюджетным кодексом такие процедуры не предусмотрены. «Кроме того, если один раз дать на это денег, то все застройщики могут понять, что можно не достраивать дом! И выходить на такие же мошеннические схемы: мол, что-то построили, что-то недостроили, а дальше не могу. Иногда дольщики ссылаются на подобный опыт в других регионах России, но надо сказать, что там всегда после такого были судебные разбирательства, — подытожил Виктор Тупикин. — Я прекрасно понимаю граждан, которые купили квартиры, подписали договоры и ждут. Но это не выход».

По состоянию на 1 января 2019 года в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, на территории Челябинской области включены 988 человек. Но эта цифра формальная, а на деле их больше (потому что не все дольщики требуют включения в тот самый официальный реестр). Количество проблемных домов в регионе — 28, и на квартиры в них заключены 2543 договора (в областной столице недостроев — 26). К сожалению, скоро в этом списке могут появиться и новые объекты — речь идет о ЖК «Бриз» в Копейске. Эти семь домов еще не признаны проблемными, но, по данным минстроя, после рассмотрения документов их вот-вот введут в «дорожную карту». Здания строит предприниматель Александр Сребрянский. Вернее, обещал строить, но попал под уголовное преследование по обвинению в хищении 86 млн рублей. В сентябре был отпущен из-под стражи, но, судя по всему, результата от этого нет.

«Кредит доверия Сребрянский давно исчерпал. В моем понимании его освобождение из-под домашнего ареста никакой динамики строительству проблемных домов не придает. Хотелось бы, чтобы его нахождение на свободе не было бесполезным, а дало какой-то результат», — отметил на заседании рабочей группы в начале февраля заместитель губернатора Челябинской области Сергей Шаль. Он доложил, что проведены переговоры с инвестором, который рассматривает возможность достройки «Бриза».

Тогда же Сергей Шаль сообщил, что постепенно вводятся в эксплуатацию дома компании «Гринфлайт». «Имеет место, к сожалению, неисполнение принятых нами обязательств — два дома в микрорайоне „Академ-Риверсайд“ не удалось сдать в срок — до конца 2018 года. Жизнь внесла коррективы в наши планы. Их ввод запланирован на первый квартал 2019 года», — объяснил вице-губернатор. Он также пояснил, что это обусловлено снижением покупательской способности населения в конце 2018 года и, как следствие, увеличением сроков оборачиваемости средств, которые нужны для достройки домов.

В соответствии с планами продолжается строительство домов «Речелстроя». На сегодняшний день незаконченными остаются 10 домов, в шести из которых есть дольщики. В первую очередь компания «Западный луч», достраивающая микрорайон, приступит к работам в домах 5.7 и 3.25. В доме 5.7 все готово к началу отделочных работ. Объект планируется сдать во втором квартале 2019 года. Дом № 3.25 в настоящее время проходит экспертизу на предмет трещин в плитах. Она покажет, как конструкции дома нужно будет укрепить для возобновления строительства.

Таким образом, власти Челябинской области берут на себя ответственность за решение проблемы обманутых дольщиков. И это соответствует тренду, необходимость которого недавно подчеркнул президент России на встрече, посвященной реализации национального проекта «Жилье и комфортная среда» в Казани. Владимир Путин считает, что региональные и муниципальные власти не должны перекладывать решения проблем обманутых дольщиков на чужие плечи, в частности, на представителей бизнеса. По мнению президента, ни федеральный центр, ни региональные власти, ни муниципалитеты не должны уклоняться от улучшения ситуации по недостроям. По данным Минстроя России, такие проблемы сейчас остаются в 69 субъектах Федерации.

Начиная с 1 июля прошлого года в Челябинской области, как и по всей стране, вступили в силу переходные изменения в жилищном законодательстве, а с 1 июля 2019-го «долевка» в привычном виде и вовсе уйдет в небытие. Продажа квартир по договорам долевого строительства напрямую от девелопера покупателю теперь запрещена. В настоящее время застройщик может реализовать квартиру в строящемся доме с банковским сопровождением: этот способ предполагает перечисление покупателем средств на специальный счет, доступ к которому будет контролироваться банком. Это не счет застройщика, а счет конкретного строящегося объекта. Застройщик сможет использовать перечисленные туда средства исключительно на этот дом. А с июля этого года будет возможна продажа только через проектное финансирование, с использованием так называемого эскроу-счета. Доступ к эскроу-счету, где лежат деньги дольщиков, застройщик не получит до сдачи объекта в эксплуатацию. Таким образом, девелоперам отныне придется строить не на чужие деньги, чтобы сдать когда-нибудь, а на свои или кредитные, чтобы как можно быстрее вручить ключи покупателю.