В России к концу года прогнозируется серьезный спад спроса на жилье. Об этом заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. Аналитики рынка сообщают, что рост цен на жилье в регионах значительно обгоняет прибавку к зарплатам. Как изменился коэффициент доступности квартир в Челябинске? И что будет дальше?
Спрос на жилье в России по итогам 2022 года будет на 10–20% ниже, чем в 2021-м. Такое заявление сделал вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в интервью изданию РБК. «Это снижение будет соответствовать нормальным рыночным реалиям, поэтому ничего здесь страшного нет», — подчеркнул зампред Правительства РФ.
Разумеется, падение в нынешнем году окажется существенным на фоне рекордного роста в 2021-м: на фоне низкой ключевой ставки и самой доступной за всю историю существования в России ипотеки, в том числе льготной, россияне активно покупали квартиры и дома (а цены, подстегиваемые спросом, конечно, росли). В этом году власти оценят падение и, если спрос в дальнейшем будет снижаться еще сильнее, попробуют предоставить новые меры поддержки, отметил вице-премьер. Вероятно, это будет продление программы льготной ипотеки, а возможно, и снижение первоначального взноса (сейчас он минимум 15%). В качестве примера Хуснуллин привел Казахстан, где для получения льготной ипотеки под 5% на 25 лет требуется первоначальный взнос в размере всего 5% от стоимости квартиры.
Тем временем аналитики Циан выяснили, как изменилась доступность жилья за последние два года (с 2020-го по 2022-й) и составили рейтинг городов по срокам накоплений на квартиру. Для этого были взяты средняя стоимость квартиры площадью 54 кв. м на вторичном рынке и средний доход семьи из двух работающих человек. Коэффициент доступности жилья показывает, сколько лет такой семье нужно откладывать весь свой доход, чтобы купить такую квартиру.
Основные выводы исследования таковы: за два года стоимость жилья в регионах выросла в полтора раза, а заработная плата — на 5%. Самый большой разрыв — в Краснодаре и Омске. Минимальное отставание заработной платы от ценовой динамики на недвижимость — во Владивостоке. При этом ни в одном городе рост заработной платы не позволил компенсировать повышение цен на жилье. Например, в Москве заработная плата увеличилась на 13%, а стоимость вторичной недвижимости — на 30%. В Санкт-Петербурге зарабатывать стали больше на 3%, жилье оказалось дороже на 56%.
Совокупный доход семьи в месяц в регионах вырос за два года на 4,4 тыс. рублей. Стоимость квартиры — на 1,64 млн рублей.
Коэффициент доступности жилья достиг 4,5 года, что, согласно международной классификации, «серьезно осложняет» покупку жилья. В 2020 году КДЖ составлял 3,2 («жилье не совсем доступно»).
Это средние цифры. А как дела в Челябинске?
Среднемесячная номинальная начисленная зарплата работников организаций по Челябинской области за май 2022 года — 50 034 рубля.
Средняя стоимость квадратного метра на вторичке в 2020 году: 42,4 тыс. руб. /кв. м. В 2022 году: 63,6 тыс. руб./кв. м.
Как видим, Челябинск в данном исследовании занимает почетное первое место по коэффициенту доступности жилья: семье из двух человек надо копить всего-то три года, откладывая весь заработок, чтобы приобрести двухкомнатную квартиру средней стоимости. При этом в 2020 году это было «всего» два года с небольшим. Наш город переехал из категории «доступно» в «не совсем доступно». Компанию Челябинску составляют Оренбург, Астрахань, Саратов, Ульяновск, Омск, Волгоград, Рязань.
А вот, например, в Тюмени, Екатеринбурге, Иркутске, Ярославле, Уфе, Хабаровске, Новосибирске, Томске, Воронеже КДЖ уже выше 4. То есть «покупка серьезно осложняется». В Краснодаре, Казани, Нижнем Новгороде, Владивостоке, Москве и Санкт-Петербурге жилье «существенно недоступно»: КДЖ выше 5 и 6.
— Минимальная прибавка по срокам накоплений в годовых доходах семьи — в Оренбурге (+0,7 лет), где в сравнении с другими региональными городами фиксируется хорошая динамика предлагаемой заработной платы (+9,9%), когда жилье подорожало за два года на 42%. Меньше года прибавка в сроках накоплений также и в Челябинске, где, даже с учетом роста цен в полтора раза, все равно самая низкая стоимость квадратного метра среди всех перечисленных городов, — отмечают в Циан.
«Дисбаланс между ростом заработной платы и стоимостью квадратного метра ведет к дальнейшему наращиванию объемов ипотечного кредитования в России, — комментирует Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh. ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh. ru. — Долговая нагрузка на домохозяйства увеличивается, несмотря на снижение минимального взноса и расширение предельного возраста погашения ипотеки. Уровень доходов напрямую влияет на рынок недвижимости, и именно отставание заработных плат становится основной причиной ценовой стагнации и замедления рынка недвижимости».
Таким образом обещанная поддержка от властей точно не будет лишней — как по части продления льготной ипотеки, так и возможного снижения первоначального взноса. Ведь чтобы его накопить, нужно время; а долгосрочные планы сегодня уязвимы.
